因办理对外支付税务备案等咨询事项，笔者团队对交易税费计算依据和逻辑做了还原，当时是这样计算税费并申报缴纳的：

1. 卖方增值税和附加税费：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文”）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十条规定，“境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率”，按照上述公式计算应扣缴税额时，无论购买方支付的价款是否超过500万的一般纳税人标准，无论扣缴义务人是一般纳税人或者小规模纳税人，一律按照境外单位或者个人发生应税行为的适用税率予以计算。因此，由于住房产权人李某是香港居民，购买方陈某应作为扣缴义务人代扣代缴增值税和附加税费，其中应代扣代缴增值税=1700÷(1+9%)×9%=140.37万元，城建税、教育费附加等140.37*12%=16.84万元。

2. 卖方个人所得税：根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》((1994)财税字第20号)第二条第（六）款规定：“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。”但李某是香港居民，而且是2023年10月当月取得该房产100%产权，因此不能适用满五唯一免征个人所得税政策。

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。”当地按不含税住房转让收入的1.5%核定应纳个人所得税为1700÷(1+9%)*1.5%=23.39万元。

3. 卖方土地增值税：根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第三条规定，“对个人销售住房暂免征收土地增值税”，因此本次交易免征土地增值税。

4. 买方契税：因买方已有两套住房，本次购房不符合契税减征条件，按3%计算缴纳契税1700÷(1+9%)*3%=46.79万元

5. 双方印花税：根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条规定，“对个人销售或购买住房暂免征收印花税”，因此本次交易买卖双方免征印花税。

但是在仔细分析案例情况后，笔者团队认为卖方可享受增值税、个人所得税免税优惠，并可申请办理退税，卖方也委托笔者团队代办退税申请，并根据需要进行税务行政复议或诉讼。

笔者团队的主要观点如下：

1. 卖方增值税和附加税费：笔者团队认为，根据36号文附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第15项规定：“一、下列项目免征增值税：个人销售自建自用住房。”该免税规定未限制个人身份，李某作为香港居民只要符合销售自建自用住房也可以享受免征增值税的优惠。

2. 卖方个人所得税：笔者团队认为，(1994)财税字第20号满五唯一的规定并未限制享受个人所得税免税的个人身份，也适用境外个人，其次，根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)第四条规定，个人转让受赠、继承、离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上且唯一住房的，可以申请免征个人所得税。“其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。”因此，李某此次销售的住房符合家庭生活自用五年以上的要求，可享受满五唯一免征个人所得税政策。

在说明笔者团队的看法后，客户委托笔者团队办理退税手续。由于各种原因，从退税沟通到最后完成退税历时近半年，过程中除了以上观点的争议外，也有很多其他经验教训，主要有：

1. 退税受理流程

根据国家税务总局《办税指南》中的“入库减免退抵税”或“误收多缴退抵税”事项说明，“纳税人符合政策规定可以享受减免的税款，如已经缴纳入库，可以申请退（抵）已缴纳的税款。”此外，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条规定，“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”

具体受理方式，《办税指南》提到可通过办税服务厅(场所)、电子税务局办理，由于之前交易是在大厅受理，笔者团队最后还是将相关退税申请资料交给了大厅，申请理由是纳税人对政策理解等原因导致未能享受相关政策而多缴税费。

需要注意的是，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第七十八条规定，“税务机关发现纳税人多缴税款的，应当自发现之日起10日内办理退还手续；纳税人发现多缴税款，要求退还的，税务机关应当自接到纳税人退还申请之日起30日内查实并办理退还手续。”因此，不论税局最后结论如何，纳税人应保持与税局的沟通，尽量在期限内得到有效回复。

2. 家庭唯一生活用房证明如何提供？

在和主管税局沟通过程中，税局认可卖方作为香港居民也可享受满五唯一免征个人所得税政策，但提出需要提供家庭唯一生活用房证明才能受理个人所得税退税资料。由于家庭唯一住房登记信息查询证明是在二手房交易过程中由当事人申请、通过税局和房产登记部门内部提供的，在房产交易完成后无法再发起相关流程，退税流程迟迟无法推动。

笔者团队认为，根据《国家税务总局关于进一步实施部分税务证明事项告知承诺制的公告》（国家税务总局公告2023年第2号），对申报享受免征个人所得税政策需提供的“家庭成员信息证明”“家庭唯一生活用房证明”实行告知承诺制，纳税人申报享受免征个人所得税政策时，应申请或授权相关部门查询家庭成员信息和家庭住房情况，具备查询条件的，税务机关取得相关部门传递的信息；暂不具备查询条件的，纳税人签署《税务证明事项告知承诺书》，税务机关不再要求提供家庭成员信息证明、家庭唯一生活用房证明。纳税人选择适用告知承诺制办理的，税务机关不再索要该事项需要的证明材料，并依据纳税人书面承诺办理相关税务事项。当然，纳税人实际情况与承诺内容不符的，也需要承担相应法律责任。

3. 增值税享受免税后税款的重新计算

虽然过程有些曲折，但基于理性沟通加之当地不错的营商环境，笔者团队先后为客户争取到了已交增值税和附加、以及个人所得税的全额退税共180.6万元，需要注意的是，由于免征增值税，买方缴纳契税的计算基数相应提升，应交契税为1700*3%=51万元，退税后买方需补交相应契税51-46.79=4.21万元。

通过以上案例，笔者团队发现很多朋友在个人住房二手房交易时往往过分依赖中介或大厅核税，而忽视了对自身交易情况的分析，如果提供信息有误就会导致最终多缴或者少交交易税费，后续增加很多麻烦，因此不管是企业还是个人，在面临大额不动产交易时，应及时与专业人士沟通再进行处理。