近年来，墨西哥已经成为中国企业在拉美开展投资合作的重点国家之一，是中国在拉美第二大贸易伙伴和第一大出口目的国，而中国也已经是墨西哥第二大进口来源国和第三大出口目的地。中资企业在当地的投资合作涉及了能源、电信、基础设施、制造业、矿业等多个领域。随着墨西哥投资热度不断升高，越来越多的中资企业选择购买墨西哥不动产用于建厂和生产制造。
墨西哥对于外国自然人或法人购买当地不动产制定了复杂的法律、政策，其根据所处位置划分了限制区域与非限制区域的不动产、根据用途划分了居住用与非居住用的不动产，外国自然人或法人在墨西哥购买不动产时，将根据不动产所处区域和用途的不同适用不同的变更手续和要求。
实践中，中资企业在墨西哥购买不动产时普遍选择非限制区域内非居住用的土地或厂房，因此，本文将结合以往服务客户在墨西哥购买不动产的经验，着重向读者介绍墨西哥法律下非限制区域不动产购买和变更登记的详细流程，为拟赴墨西哥投资不动产的中资企业提供参考。
01
（上图：墨西哥经济部网站《外商投资法》部分截图）
墨西哥法律未就外国自然人、法人购买墨西哥不动产制定全流程的操作指引，但对其中部分环节做出了硬性申请或备案要求。
《墨西哥合众国政治宪法》第27条第1节定义了“限制区域”，并规定了外国自然人、法人在购买墨西哥土地时必须向外交部提交“弃权协议”，即同意在购买不动产时将自己视为墨西哥公民，将不会援引母国政府或法律的任何保护，否则相应的不动产购买行为无效。《外商投资法》第10A条第1、2段再次强调“弃权协议”，并要求在此基础上获得外交部购买许可。具体条文包括：
02
外国自然人、法人在墨西哥投资不动产时，涉及到一般的交易流程，以及与当地政府部门相关的申请或备案流程。以购买墨西哥蒙特雷市一处土地不动产为例，整个交易过程可分为如下步骤：
1、买方寻找并确认拟购买的不动产，与卖方谈判确认价格及支付方式；
2、律师、公证处向买方提供“须卖方提供资料清单”，并根据买方最终获取的卖方资料对该不动产进行审核以确认：
1）卖方是否为该不动产的合法所有者；
2）此不动产资产上是否设有抵押及是否可以进行交易等；
3、买方与蒙特雷市公证处进行联系，委托该公证处准备文件以便向墨西哥外交部申请购买许可；
4、买方与卖方双方签订不动产买卖合同，买方向卖方支付定金，律师对买卖合同进行法律审核，协助买卖合同的谈判与签订；
5、蒙特雷市公证处委派人员对不动产进行估价；
6、蒙特雷市公证处根据前述的资料和信息准备相应的登记申请文件；
7、买方及卖方到蒙特雷市公证处签名，买方向卖方支付尾款；
8、蒙特雷市公证处缴纳税金，向房产登记处递交登记申请。
以上流程通常需要律师和公证处两方参与办理。律师负责对以下两方面的文件进行审核：
审核卖方提供的交易资料，确保卖方有权处理该不动产及该不动产本身能够自由交易；
审核不动产买卖合同，保护买方的权益。
公证处负责办理以下事项：
递交资料协助买方事先取得墨西哥外交部的购买许可；
向墨西哥当地的房产登记处递交变更登记申请。
03
（上图：FF-SRE-006申请书部分截图）
在公证处的协助下事先取得墨西哥外交部的购买许可是外国自然人、法人购买墨西哥不动产相对于本国居民特有的一步。购买不动产应当依照《宪法》第27条第1节提交“弃权协议”以获得购买许可，但提交的具体资料因买方为自然人或法人略有不同：
1、若买方为自然人，则须提交：
• FF-SRE-006申请书（1份原件，2份复印件）
• 说明不动产外部情况、面积大小、边界等情形的文件，并由买方亲笔签名
• 移民文件，证明买方的合法居留
2、若买方为企业法人，则须提交：
• FF-SRE-007申请书（1份原件，2份复印件）
• 说明不动产外部情况、面积大小、边界毗邻等情形的文件，并由买方的法定代表人或经合法授权的员工亲笔签名
• 法定代表人或经授权员工的授权范围。法定代表人或经授权员工必须具有特别授权，才有资格做出签署弃权协议，必须明确法代或经授权员工拥有决定相关事项的权限
• 证明法人实体合法存在的原始文件（公司章程、营业执照或任何其他公司成立时获得的注册文件），必要时还需经过海牙认证或双认证，并由官方认证翻译官出具翻译文件
完成该程序的最长时限通常为10个工作日。
04
外国法人可通过相应的程序授权给特定员工代表企业办理在墨西哥购买不动产的文件签署和变更登记流程。对于该员工的授权可以通过以下两种路径实现：
1、如只需授权该外派墨西哥的员工签署购买土地文件和办理土地相关流程的权限，无须修改公司章程，可直接通过公证处办理授权，具体流程包括：
(1)墨西哥律师制作符合当地法律规定的授权文件；
(2) 公司法定代表人和律师一同去公证处签名，外派员工即可获得授权。
2、除授权该外派员工，如需修改现有公司章程的部分条款，则须进行如下流程：
(1) 律师起草好公司股东大会纪要文件，与公证处预约上门签字时间；
(2) 股东会议纪文件中指定的去公证处办理正式文件的人（可以指定任何人）去公证处签名；
(3) 公证处制作公司章程文件副本，预计须3天；
(4) 获取公司章程文件副本后，预约办理工商登记，预计须3周。
05
对越来越多选择出海投资墨西哥的中资企业，本文作者建议：
企业在赴墨投资之前，可以先委托专业的中方涉外律师团队，对购买此类不动产涉及的墨西哥法律、法规及相关变更手续进行全面梳理和规划，在确保土地产权真实有效、交易方式安全的基础上，高效、顺利的完成产权变更手续，以便按时推进下一步投产计划。
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