1. 土地登记程序

1.1  登记 

      土地登记依利益相关人的申请而启动（《土地登记簿条例/Grundbuchordnung》第13条）。一般而言，登记于土地注册簿须取得当前权利人的同意（即《土地登记簿条例》第19条规定的所谓“同意原则”）。例如，土地抵押登记须取得土地所有权人的同意，其取消则须债权人同意，也即所谓的“取消之同意”。

      又根据《土地登记簿条例》第29条，所有提交给土地登记处的、与登记相关的同意书或其他相关声明，都必须经过公证。公证处直接将申请的资料提交给土地登记处。由于公证机关的参与，交易自身以及交易方信息的准确性都能得到保障。土地登记处也必须严格按照提交申请的先后顺序在土地登记簿予以登记，其权利按照“先到先得”的原则（First come, first served），后续登记的权利劣后于在先权利，而非按照债权所占比例受偿，这点与中国破产债权按比例受偿的规定不同。

 

1.2  取消登记

任何已过期的权利或土地上的负担及限制都将被“取消登记”。但是，这并不意味着它们会完全从土地登记簿中消失或变得无法识别。反而是通过载入该条目已被取消的注释来“取消”该条目。为了清楚起见，取消的条目也被“红线勾销”（在电子数据中为黑线）。如下表：

2. 登记的目的

2.1 创设权利

      依据《民法典》第873条，所有土地所有权的转移，以及土地之上的抵押权或土地债务等的实现和取消，都必须在土地登记簿里予以登记或变更。因此，在德国法下，土地的所有权不是在与当前所有权人订立买卖合同时取得，而只等待到所有权变更到土地登记簿中始得成为新的所有权人。
 

2.2 权利序位

      如果在同权属下登记了多种权利，则其优先级取决于它们的序位（《民法典》第879条）。序位相当重要，尤其是在土地抵押和土地债务方面：如果强制性出售的所得不足以清偿所有土地抵押和土地债务的费用，那么并非所有债权人都会全额清偿，而是采取先到先得的原则依次受偿：序位最前的先清偿，如有剩余则序位第二的受偿，依此类推，直到所得全部用尽。因此，在土地被强制拍卖时，序位靠后的债权人常常一无所获。
 

      因此，任何贷款人不能仅仅凭籍土地登记簿中的土地抵押登记，而要审核强制性出售时此抵押土地可取得多少收益，哪种权利优先于自己的抵押权。只有在预期土地拍卖所得在清偿序位在先的债权人后仍能全额清偿自己的债权时，才算获得了实质土地担保。
 

2.3  权利推定

      如果一项权利已在土地登记簿中登记，则法律上推定该注册人享有该权利（《民法典》第891条第1款）。如发生争执，在册权利人无需证明自己的权利，而是异议方负有举证责任。此外，如果权利在土地登记簿中已被取消，在法律上推定该权利不存在（或不再存在）（《民法典》第891条第2款）。
 

      尤其是《民法典》第892条规定了土地登记册具有极高的“公信力”，土地登记簿所记载的内容被认定是正确无疑的，除非异议已登记在册，或者土地交易方时候获悉（《民法典》第899、894条）。 

3. 结语

      在德国，所有的地产信息都在土地登记簿里载明，唯有查清所载权利的来龙去脉，才能保障土地买卖、债权担保以及房产过户的安全。国内的投资者如到德国投资，通过律师协商合同条款、设计交易方式、安排付款方式，能很好地保障投资安全。