根据《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）的规定，架空层是“用结构支撑且无外围护墙体的开敞空间”，江南水乡的高脚楼、傣家的竹楼、苗家的吊脚楼等可以说都具备了架空层的原始形态。

由于现阶段尚没有关于架空层权属的明确法律规定，一旦发生纠纷，往往成了业主和开发商的角力，尤其是当架空层具备一定经济价值的情况下，其占用、使用、收益的权利究竟归谁享有，法院判决和相关行政部门的意见也各不相同。

分歧点无非是架空层归开发商专有还是归业主共有，笔者通过案例检索，就其裁判依据大致概括如下：（1）规划说；（2）合同约定说；（3）公摊面积、容积率说；（4）投资收益说。

就上述说法，笔者在下文会逐一辨析。本文篇幅6000余字，请谨慎阅读。先来看以下案例：

1、苏州市A房地产开发有限公司与沙某某、王某某等恢复原状纠纷一案【(2019)苏05民终329号】

裁判要旨：房屋买卖合同中约定架空层为开发商，该约定没有违反法律规定，另外架空层有其独立的面积，并且与其他业主所购物业一样对公摊面积进行了分摊，构造上具有独立性，能够明确区分，亦具有利用上的独立性，能够排他使用，且能够登记成为特定业主所有权的客体，案涉架空层应认为属我国物权法中的专用部分。A房产公司为案涉小区的开发商，亦是建设用地使用权人，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，因此认定架空层归开发商专有。

2、曾某与海南XX房地产投资开发有限公司业主共有权纠纷一案【（2011）海中法民一终字第856号】

裁判要旨：根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方明确约定该架空层属于XX公司所有，且在海口市房产管理局房产测绘所作出的《海口市房屋建筑面积测绘报告》的《公用建筑面积分层汇总表》已载明B幢一层架空层全部面积即838.32平方米不属于分摊部分。因此，该架空层所有权应属于开发商，而非属于业主共有。

3、珠海市xx苑第二届业主委员会与珠海市xx房产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案【（2020）粤04民终3283号】

裁判要旨：案涉架空层并未纳入1栋住宅住户或商铺业主分摊的公共面积范围内，也未在房屋买卖合同中明确约定属于业主共有，故不属于全体业主共有。架空层作为建筑物报建时的结构性称谓，并不当然决定该部分建筑的专有或共有性质，架空层的物权于开发商合法建造时即已设立，在没有证据显示开发商与业主签订房屋买卖合同时对架空层存在约定或架空层有占用业主房屋公摊面积的情形下，不能径自认为该架空层属于业主共有。法律及司法解释未明确将架空层列为业主共有，案涉架空层的兴建、登记及纠纷的发生时间均在《物权法》施行之前，当时法律和司法解释对于建筑物区分所有问题未进行明确规定。因此，考虑本案中架空层的建设、权属登记时间在先，有关法律、司法解释出台的时间在后，不能依据《物权法》第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所”而将案涉架空层认为属于全体业主共有。

4、梅州市A商住小区业主委员会与梅州B有限公司车库纠纷一案【（2018）粤1402民初1148号】

裁判要旨：规划车位、车库的所有权由当事人进行约定，没有约定的,只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，才属于业主共有。涉案车位场地四周及顶部均有界墙将其与其他部分隔开，每个车位均可划线隔开，空间界线清晰明显，具有构造上的独立性；开发商提供的《建设工程规划许可证》、《规划合格通知书》、《权属登记通知书》规定涉案车位应作为停车场地使用，均足以证明涉案车位具有利用上的独立性，可以排他使用；被告提供的梅州市国土资源局作出梅市国土资（信访）复字【2016】2号《信访事项处理意见书》可以证实涉案车位可以登记为“不计算容积率地下车位”，能够登记成为特定业主所有权的客体，因此，涉案车位应为专有部分,不属于共有部分。涉案车位是由开发商投资建设，且未计入分摊面积，作为架空层的建设投资者，对该架空层的停车位享有投资收益的权利。

1、深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司）等房屋侵权纠纷案【（2013）民提字第94号】

裁判要旨：架空层是建筑物整体结构的一部分，是该建筑物的附属设施，应由建筑物全体区分所有权人共同享有。开发商不是建筑物架空层的所有权人，其擅自改变架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了全体业主的合法权益。物业服务企业接受开发商的委托对外出租架空层并收取租金，对于该侵权行为给全体业主造成的经济损失亦有过错，开发商及物业服务企业应向全体业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。

2、上海市浦东新区日月豪庭小区业主委员会与上海辰欣置业发展有限公司所有权确认纠纷案【(2020)沪0115民初16428号】

裁判要旨：架空层作为配套设施并非独立于房屋主体，其物理及功能均依附于主体建筑而存在，与楼宇主体建筑转移不可分裂，开发商售出案涉住宅楼宇时，架空层权属亦应随出售房屋一并转移归属于全体业主所有，开发商无权单独保留架空层的使用权，鉴于涉架空层部位的封闭隔间是开发商擅自改变架空层原始结构所造成，不能作为架空层具有独立性的依据，故对于开发商辩称架空层已具备构造上的独立性的抗辩意见本院不予采信；现业委会诉请要求确认案涉的楼底架空层归全体业主所有，于法有据，本院予以支持。

3、上海市徐汇区A花园业主委员会占有物返还纠纷一案【（2018）沪01民终11705号】

裁判要旨：A花园小区建成于《中华人民共和国物权法》及《上海市住宅物业管理规定》实施之前，但本案标的楼宇之架空层等配套设施并非独立的房屋主体，物理及功能上依附于主体建筑而存在，显然与楼宇主体建筑的转移不可割裂，一审据此认定开发商无权单独保留架空层的权利，进而判令开发商返还A号楼架空层，应属合法有据；另滨江公司在向市场监管部门出具的《情况说明》中明确自认“A号楼1层为小区配套用房，为全体业主共有，所以没能办理产权证。”现滨江公司主张其对A号楼架空层享有权利，依据显非充分，本院不予采信，原判于此判断有据，应于维持。

4、梅江区甲小区业主委员会与乙建筑物区分所有权纠纷一案【（2018）粤1402民初2358号】

裁判要旨：根据平面图显示，争议地标注为“架空休闲”。从规划局复函可知，该地方规划为架空休闲空间，且未受理及办理过该地的相关改造项目。从不动产登记中心的复函，可以证实争议地被登记并计算在公共（用）设施面积中，登簿不发证。根据《房屋登记办法》第三十一条的规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。因此，涉案A、B栋架空层的争议部分依法属于全体业主共有。

因篇幅所限笔者仅列举部分案例，可管窥实践中架空层归开发商专有或者业主共有的裁判都是存在的。但不管是支持共有还是专有，笔者认为其裁判说理均有一定的不足之处，有的判决实体上虽然无可指摘，但说理仍有可商榷之处，结合上面的问题辨析如下：

【规划说】

几乎是最主流的观点，主审法官援引建设主管部门的备案材料为依据，以是否规划为公共用途为判断权属的依据。

住宅小区的规划，其本质是开发商为了合理开发利用其取得的建设用地使用权而依照行政法律法规与主管行政部门之间的行政行为。该规划行为与建筑物区分所有权制度并不能等同，它只是行政机关进行物权登记时的依据之一。如按“规划说”，开发商的规划内容便等同于所有权变动内容，而实际上规划中并没有明确也无权明确哪些部分是共有、哪些部分是私有。若如此，规划这一行为便具有确认权属的效力，物权法的登记确权这一基本规定便成为一纸空文，行政权指导司法权显然是不合理的。实际上，住宅小区受规划的规制，是为了防止开发商过度建造和业主生活使用便利和符合城市整体风貌、发展规划等要求而创设，规划作为行政行为并直接无确权的作用。所以仅凭规划确定权属，难以令人信服。

【约定说】

实践中不少法院将买卖合同中关于架空层的约定作为判断所有权的依据，显然内在逻辑难以自洽。诚然，在房屋首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：“作为底层架空层的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产开发商享有。”然而，此种约定也只是一项债权约定，而非物权转移的确认，断不可认为所有权是协议双方确认的法律后果。

因为该观点实际上是默认了在约定时开发商拥有架空层的所有权，错误的前提当然会导致错误的结论。由于在建筑物区分所有制度设计时，专有部分转移时，共有部分也会法定地转移。在开发商本就无法完成架空层权利的原始登记，与业主的约定是违背建筑物区分所有权及物权变动的基本法理的，也违反了《民法典》352、357条的规定。

退一步说，政府与房地产开发商订立《土地使用权出让合同》中通常会约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金外，每年还必须按规定缴付土地使用费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。由此可见，依《土地使用权出让合同》约定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。因此，在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的架空层以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，故买卖合同因违反房地产法律的强制性规定而可能导致无效。

【公摊面积、容积率说】

笔者承办的案件中，开发商就以架空层未纳入公摊面积和容积率进而推导出架空层属于开发商所有的观点。这里就需要厘清“公摊面积”、“容积率”的计算方法。《房产测量规范》（2000）中，“公摊”限于“共有建筑面积的分摊”，公摊对象限于一栋建筑物之内，往往只有为整栋建筑物服务的部位才可以公摊建筑面积，为多幢服务的部位不适用公摊规则。同时“公摊”拆分的是建筑面积，架空层作为地面与层上建筑的结构部分形成的空间是不计入建筑面积的。因此是否计入公摊与架空层权属毫无关联。同样，以容积率判断权属，显然没弄清“容积率”的概念。容积率是表示建筑总面积占土地面积的比率（容积率=总建筑面积/土地面积）。换句话说，计算建筑面积的建筑物方可考虑是否计算容积率。而架空层本就不计入建筑物面积，因此按容积率判断权属是不经之谈。不难看出，“容积率”仅仅是一项规划上的技术指标，其描述的城市规划是基于对不同地段的功能配置及高度、密度等考虑，确定在某一具体地块上能进行多少建筑面积的开发建设，其与土地权属的确定无关，两者分属不同制度体系，不应混淆。

当然，我们注意到从行政管理（规划）角度看，没有土地使用权份额的建筑物、构筑物是可以存在的，但站在物权法角度，建筑物、构筑物与建设用地使用权一并处分，土地与建筑物权利的一致性，没有土地使用权份额的建筑物实际上是不存在的。我认为这一制度设计实际上是为区分所有权中的业主共有制度奠定了法律基础。

【投资收益说】

该说实际上是借由物权的原始取得制度进而推导出架空层属于开发商专有。但实际上该说在建筑物区分所有权的取得制度框架之下经不起推敲。诚然开发商取得初期的建设用地后投入大量建设成本。但随着后期所有权的拆分转移，上述成本已经分摊给了业主。即便有开发商能举证建设成本未计入房屋售价，但由于架空层本就属于建筑物不可分割的一部分，其占用的建设用地使用权此时已经归全体业主所有，依照现行法律规定显然不可能成为开发商的专有部分。因为一个没有建设用地使用权的空间仿佛空中楼阁、无土之木，是很荒诞的。加之该说实际上忽略了如若开发商专有某处地上建筑，其应当缴纳相应土地使用税和房屋维修基金。而现实中往往开发商非但没有履行这些义务却将该部分分拆出售或租赁，也难怪最高院的公报案例中将其定性为开发商的“非法收入”了。

而且所谓成本计算只是开发商的内心计算，其只会影响经济意义上的最后成交价格，很多成本（包括销售费用等隐形成本）已经由购房者承担，故而成本说不能成为确定所有权归属的依据。

最后，笔者认为辨析架空层的权属可以明确以下几点:

1、架空层，尤指地上一层的架空层，其使用的是地上部分的建设用地使用权，它是建筑物的主体结构部分形成的空间，不是建筑物的附属设施、附属物、构筑物。

2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条虽未明确列举架空层，但从该条立法本意来看，架空层作为建筑结构的一部分，不应也无法被单一主体专有，纳入共有范围应当争议不大。当然所有权和使用权是两种截然不同的权利，正如陈枫在《浅论住宅小区建筑物架空层的权利归属》一文中所述“不能专属于某个区分所有权人所有并不意味着架空层不能形成独立的或专有的使用权，从法律本质来说，只是土地使用权和空间利用权”，在实践中建议加以区分这两种权利；

3、架空层四面通透，无法与外界隔绝开来，并非独立的空间而且现实中并无作为专有部分的登记先例，因此不符合专有部分三性的构成要件；

4、架空层作为一个开放空间，是小区居民通行、通风、采光、休憩等用途的载体，其不纳入公摊面积，因此并非某一楼栋业主专属并利用。

5、架空层的管理使用物业可以收取合理的报酬但所得利益应当归于全体业主共有。

特别声明：以上内容仅为笔者结合相关的司法判例和学者学说发表的个人观点，不代表正式法律意见或建议，若有错误欢迎斧正。

参考文献

[1]《架空层权属争议之实务辨析》，朱永林

[2]《浅论住宅小区建筑物架空层的权利归属》，陈枫

[3]《建筑物区分所有权模糊地带之共有或专有权属认定》，刘崇庆

[4]《法院对建筑物架空层权利归属的认定规则》，法信发布

[5]《民法典》 345条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立

352条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。

357条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

[6]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条  除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

[7]《上海市住宅物业管理规定》(2010修订)

第三十九条  物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：

（一）物业管理用房；

（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；

（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；

（四）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；

（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；

（六）其他依法归业主共有的设施设备。

建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。

[8]《江苏省城市房地产交易管理条例》

第十五条 商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价。房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当分别注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示分摊面积的范围。

按照房产测量规范不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备，属于全体购房人共有。