2023年ESG的环境议题关键字，毫无疑问，是“碳”，如果给“碳”造一个句子的话，那么会是“碳-玩转地球”，这个并非一个夸张的比喻，而是可以切身地感受到，全球气候变化正在影响国际关系、正在影响我们的生活的方方面面、也正在影响人类的未来。

王律师在学术研究会上带来主题演讲

“双碳”目标的实现是一个循序渐进的过程，国内双碳政策越来越注重实质化落地。 

一、能耗双控转向碳排放双控

能耗双控的优点是各个省市简便易行，非常高效；缺点是它的控制不区分用能类型，化石能源与可再生能源一概而论，导致企业限产限电造成巨大的损失。

碳排放双控专注在于碳排放的总量以及强度的控制，因此不再对可再生能源的使用有约束，反而能够促进用能转型，提升能源利用效率。

这不仅是其我国的双碳战略的一个转变，也是经济发展方向的一个调整。通俗的来说，之前中国的经济发展增速与碳排放总量是正相关的，当碳排放的双控开始逐步落地的时候，经济发展的增量和碳排放的增量也逐步相脱钩。

二、“两高”新规：涉碳排放数据造假构成犯罪

2023年8月9日，最高人民法院、最高人民检察院联合发布《关于办理环境污染刑事案件适用法律若干问题的解释》， 该法令自8月15日开始实施，令行禁止，这对规范企业行为，促进碳交易市场的发展，推动碳中和目标实现都具有重要意义。

• 在第十条中明确了承担温室气体排放检验检测、排放报告编制或者核查等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件的，只要违法所得在30万以上，可处以五年以下有期徒刑、拘役甚至罚金；如果是造成了国家利益、社会利益，还有公众利益重大损失的，刑期可处五到十年。

• 在第十一条规定了企业碳排放数据造假的责任，企业自行或者是指使他人篡改气候监测数据，或者是伪造污染物排放物的温室气体排放物数据的，可以直接入刑罚，最高可以判处污染环境罪以及破坏计算机系统罪。

双碳目标实现的首要环节就是准确的碳排放数据，然而我国现在企业的碳排放数据由于技术还有各种其他原因的限制，做到精准和标准化记录尚有距离，更何况造假事件频频发生。相信经过两个最高司法机构联合发力，从后端设置最高惩罚的行动，能够规范双碳市场，这也极力表明了我国双碳政策落实的决心。

传统的地产领域在过去的三年经历了一个重大的社会风险，在中国房地产开发企业100强中，有47家已经严重爆雷。回顾历史，中国房地产业的1.0版本，约是从1997年开始，在2017年辉煌达到顶峰，仅仅一个20年的阶段，房地产业就1.0版本就迅速的衰落。

其中能获取什么教训呢？

过去具体个人或某个企业的责任，兴许是不值得追究的，当我们从未来发展的角度来看，中国的房地产业发展理念亟待转型，从前是以金融来撬动项目、撬动快速周转，把社会利益还有业主利益反倒放在末端，这些短视的行为导致了快速的衰落。

此时此刻，ESG的介入对地产行业来说其实并不是一个成本，而是一个转型升级，是在这个严苛的在这个房地产的寒冬生存技能。

房地产ESG转型机遇

从开发趋势来看，房地产正从增量开发转向存量运营，下图展示了上海最近五年的商业新增情况（灰色代表存量部分，红色代表增量部分），近年来增量除了在2021年达到了243.2万平以外，衰减表现十分明显，可以预测2023年的情况会更糟。从2018年到2022年新增的商业体量的一个增速来看，出现了一个明显的下滑，从2018年的8.1%一直衰落到了4.2%，今年的增速并没有一个明显的改善。

上海近五年商业新增情况

增量的时代走向衰落，存量盘活的希望刚刚兴起。 即使在上海经历了疫情重大影响的情况下，2022年的存量改造项目的体量有41.8万平米，占新增商业的45%左右，这部分存量改造主要是聚焦在商场、购物中心以及和大众息息相关的一些消费类商业领域里，进行一些消费体验的改进，低碳节能技术的升级，这正是ESG融入地产开发的明显表现。

一、一鲸落，万物生

当一头鲸鱼如果死去时，它可以在100年内持续为一个海洋创造一个生态系统。房地产粗放式的1.0版本的衰落并不完全一个坏事， 1.0版本毕竟完成了我国的城市化的一个体量规模的一个上升，那在这个基础上，现在来到了一个增量翻新的时代，商业物业以及其资产管理是带有强ESG属性，正是践行ESG的最佳场景。

二、ESG的双重重要性

ESG的一个投资评估的最高和最重要的一个标准叫做双重重要性，指的是财务重要性和影响重要性。

财务重要性指的是财务的报表以及财务的收益。

影响重要性更多的是指物业管理在环境方面、社会友好方面、公司治理方面给业主、消费者以及投资人的信心，落到实处就是绿色低碳转型的行动。

三、消费类商业地产正式纳入中国公募REITs

地产行业的另外一个机遇体现在中国公募REITs。截止2023年7月31号发行的29单产品，总的发行规模即将要突破一千亿，在这个一千亿中，特许经营权类的REITs总共只有13单的产品，但是它占比已经达到67%，这是严重的不平衡现象。

特许经营权类产品指是在政府特许经营的权益作为一个收益保障的，像高速公路、清洁能源、生态环保这三类共同的特点是REITs上市非常简单，也很容易受到投资者的追捧。但是它存在可持续性差的问题，因为特许经营的权益是有期限的，短则15年，长则30年，在二级市场上，随着特许经营权逐渐到期，它的价值会迅速衰减。

不动产类的REITs截止目前还没有正式发行商业类的动产，主要的还是在仓储物流、工业厂房、产业园区以及保障性租赁住房这几类。虽然单数比较多，但是它的占比只有32.6%。

中国REITs产品发行数据

中国的REITs产品中其中最具有可持续发展潜能的其实是不动产类，可以经营百年，2023年3月，证监会发改委联合发文，正式将消费类商业地产纳入了中国公募REITs（又名基础设施的REITs），消费类商业地产扩容以后，民营企业也有机会参与REITs不动产的上市管理。

目前实现了第一批产业园区仓储物流的REITS上市，第二批是在工业厂房，保障性租赁住房，第三批是消费类的商业地产，比如百货商场、购物中心、农贸市场、商业网点、家居卖场等。这意味着商业类地产的经营也将在REITs中扮演一个重要角色，从碳减排入手进行ESG合规治理，有利于帮助双碳目标的实现和提升企业自身价值。

中国不动产REITs纳入情况

中央企业、中央控股的上市公司、科技版前50的科技创新公司以及强环境资源型的公司都强制性要求披露ESG报告，但ESG并非只是一个报告，报告只是企业进行ESG治理最后的一个具体的表现，所以ESG的合规性指南定位在ESG报告出具的前端，进行大力普及推广，在环境社会企业治理中为客户或者企业提供一个抓手，一个具有可操作性的管理的理念。

一、编制体例

二、编制亮点

三、编制计划表

四、编制单位承诺书

在这个双碳的时代，在房地产以及物业管理企业正在经历一个行业寒冬，企业应该摒弃从前急功近利、以融资为引领的粗放式的快速周转的发展理念，转而从ESG合规理念方面培养可持续发展路径。