毫无疑问，出海投资企业最常见的交易之一就是房屋租赁。考虑到近年美国工业产品的近岸外包现象，外资工厂不断涌入墨西哥以降低运输和关税风险，当地的房屋租赁市场也越来越繁荣。

根据墨西哥西班牙对外银行（BBVA银行）与墨西哥私人工业园区协会（AMPIP）2024年5月一项覆盖墨西哥全国工业园区的调查报告，2024年至2025年，预计工业园区新入驻的公司速度将继续保持，新租户数量分别为201家和198家，其中预计34%将来自美国，17%将来自中国。^[1]

根据《墨西哥联邦民法典》的定义，租赁（Arrendamiento）为出租方授权承租方完全使用或临时享有某一物品的权利，承租方支付租金的合同。^[2]

在各州通行的民法规则中，房屋出租的权力由房屋所有者享有。房屋所有者也可以授权他人行使出租的权利。作为承租人，在签订房屋租赁合同前，应当首先详细对房屋土地性质和法律状态进行尽职调查，以确定出租人为房屋的所有权人或有合法授权。关于墨西哥土地权属的尽职调查方法和法律风险可参见本律师团队往期文章：《拉美投资丨中资企业赴墨西哥收并购项目法律尽职调查要点》与《拉美研究丨中资企业在墨西哥购地建厂涉及村社土地的法律风险分析》。

承租人可以将出租房屋所有权证明（如地契Título de Propiedad或土地使用证Uso del Suelo）或授权文件附在租赁合同中，承租人可以通过这些文件确定出租人拥有出租房产的权利，否则，承租人可能会遭到财产的真正合法所有者的驱逐。

墨西哥法律下存在有多种租赁形式：比如民事租赁、商业租赁、行政租赁或金融租赁。通常，企业之间厂房租赁、住宅租赁、办公室租赁均属于民事租赁。

大部分房屋租赁协议适用《墨西哥联邦民法典》及房屋所在州各自的民法法律。《墨西哥联邦民法典》为租赁合同提供了一些基础的通用规定，但是关于房屋租赁中的具体规定，如租金调整、租赁期限、注册登记等规定，通常都由各州的《民法典》来规范。^[3]

除法律另有规定涉及公共利益不得约定的情况外，房屋租赁合同中的大多数条款可由当事人自由约定及规范其法律后果，如果各州的《民法典》未明确禁止，则以当事人约定为准。

大多数州民法典规定，租赁期限不得超过特定期限，具体取决于使用类型；一般来说，住宅用途的房屋租赁期限为10年，商业和工业用途的租赁期限为20-50年，具体取决于房屋的位置。在大多数州的民法典根据租赁财产的用途规定了最长租赁期限，一般住宅租赁最长为10年，商业租赁最长为15-40年，工业租赁最长为15-50年。

如果双方未规定租赁期限，如果房屋位于城市，则通常一方可提前两个月书面通知另一方即可终止租赁；如果房产位于乡村，则需要提前一年通知。

实践中，通常墨西哥住宅用途的房屋租赁期限为一年，而商业和办公室租赁的期限为2-5年。工业厂房的租赁期限为5-15年。

如果承租人按时支付租金，大多数州民法都规定承租人有一年的法定续租权。通常续租条款也是租赁合同中的标准条款。当然，出租人和承租人可以在租赁合同中自由约定续租选项。

《墨西哥联邦民法典》规定，租赁合同应当采用书面形式，同时，出租人对缺少书面租赁合同负责。^[4]租赁合同通常由出租人起草和提供，租赁合同中通常包括房屋地址、租金支付、房屋交付、租金上涨、维护和维修义务、保证金、第三方责任、保险、房屋损坏、违约条件、终止条件、争议解决、反洗钱以及遵守环境、社会和治理义务相关的条款。

在一些州，当地法律规定租赁合同需要由公证员公证并在政府登记后方可生效。例如，墨西哥城民法典规定，当租赁合同租期达到六年或更长时间或者当承租人预付三年以上的租金时，必需在政府部门登记。

对外国企业来说，墨西哥出租人通常会提供英语的房屋租赁合同以供协商，但合同签署时必须有英语和西班牙语两个版本。对承租人来说非常重要的是在协商修改合同时需要始终检查西班牙语条款与英语条款的一致性。因为如果合同产生争议，那么西班牙语版本的条款将是唯一有效的。

出租人和承租人可以自由商定租金的金额、涨幅和支付方式。如果合同没有约定租金支付方式，城市房产的租金应按月支付，农村房产的租金应每半年支付一次。^[5]

租金可以规定以墨西哥比索以外的货币支付租金，但墨西哥承租人有权选择以墨西哥比索支付租金，汇率按照《墨西哥货币法》第8条^[6]规定在付款日联邦官方公报上公布的当时的官方汇率结算。对于用于住宅目的的城市房产，《墨西哥联邦民法典》规定租金必须以墨西哥比索支付。^[7]

租金通常应在房屋交付给承租人后支付。不过，承租人需要预先向出租人预付一笔押金。这笔押金通常相当于一到两个月的租金，可能会每年增加。租期结束时，如果承租人对出租人没有违约或任何与租赁物业相关的欠费，押金将无息退还给承租人。

除非双方另有约定，否则租金通常会按年度频率上涨，上涨的幅度通常与通货膨胀率保持一致。如果租金以美元计算，通常参考美国的消费者价格指数 CPI 的涨幅，如果租金以墨西哥比索计算，通常参考墨西哥国家消费价格指数（the Indice Nacional de Precios al Consumidor ）的涨幅。^[8]

出租人的义务通常有以下几项：

• 将租赁房屋的使用权或临时享用权转让给承租人

• 将租赁房屋完好无损地交付给承租人

• 在整个租赁期内保持租赁房屋的相同条件

• 进行必要的维修和维护

• 不得干扰承租人对租赁场所的使用和享用，紧急维修除外

• 保证租赁房屋的安静使用和享用

• 如果租赁房屋存在隐藏缺陷，则对损坏和损失负责

• 如果出租人驱逐承租人，则对造成的损坏和损失负责

• 如果承租人对出租人没有未偿还债务，出租人必须退还押金余额

承租人的义务通常有以下几项：

• 按照协议中规定的方式、地点和时间支付租金

• 承担由承租人的过错或疏忽，或其受让人、员工或次承租人造成的损失

• 根据租赁房屋的性质和约定的用途使用房屋

• 在发现房屋损坏时及时通知出租人需要维修，否则，承租人将对因未通知而造成的损失承担责任

• 对房屋的轻微损坏或正常磨损造成的损失进行维修

• 如果是商业用途，承租人需获得经营房屋所需的许可证

• 对房屋以及承租人的设备和个人财产进行必要日常维修和维护

未经房东书面同意，承租人不得转租房屋或转让其租赁权利。如果承租人未经房东同意转租或转让其权利，承租人将与次承租人或受让人共同承担对出租人的责任，并可能导致租赁协议解除。^[9]

如果转租协议是根据原租赁协议中出租人的一般允许转租的条款而签订的，承租人仍需对次承租人使用和房屋所产生的责任向出租人承担责任。如果出租人与承租人通过单独的转租协议明确确认转租，则次承租人将代替承租人的所有权利和义务，除非双方另有约定。^[10]

如果租赁房屋被出售，租赁对出售具有优先权，租赁合同完全不受房屋出售、抵押贷款或房屋赎回权影响。在租赁房屋所有权转移的情况下，承租人在租赁协议中的权利和义务仍然有效。新房屋所有权人有义务通知承租人房屋所有权转移，并继续合法收取租金。

根据墨西哥一般民法规则，租赁合同可能因以下原因而终止：

• 租赁合同或法律规定的期限终止或到期，或租赁目的已经达成

• 由协议明确约定终止

• 租赁合同无效

• 撤销租赁（出租人因承租人违约而撤销）

• 出租人与承租人人格混同（出租人与承租人因合并而成为同一主体）

• 租赁房屋完全灭失或毁坏

• 租赁房屋被征用

• 承租人被驱逐

出租人通常可以因以下原因终止合同：

• 承租人未支付租金

• 承租人违反规定的性质和用途使用场所

• 承租人未经同意转租

• 承租人严重损坏租赁房屋

• 承租人未经同意改动租赁房屋

承租人通常可以因以下原因终止合同：

• 租赁房屋缺乏必要维护

• 租赁房屋全部或部分灭失或毁坏

• 租赁房屋存在重大隐藏缺陷

如果在租赁合同终止时，出租人有权启动强制驱逐程序，驱逐的法律程序各州各有不同，但平均驱逐的时间可能长达两年。

当租赁合同终止，承租人继续占用租赁房屋而出租人未提出反对时，则租赁合同将被视为不定期按月续租。在承租人租赁时间较长的某些情况下，如果承租人对房屋进行了重大修缮，并且履行了所有义务、按时支付了租金，则承租人有权在同等条件下优先于其他任何利益相关方签署新的续租合同。

联邦和州《民法典》均未对房屋租赁保险提出强制要求^[11]但通常在商业租赁中，承租人会购买涵盖火灾、人身伤害及其个人财产和设备的商业保险，因为根据联邦和州《民法典》，火灾和相关人身、设备损害是承租人的责任。

出租人通常则会为租赁房屋购买财产保险，包括地震和洪水等风险。公共区域的保险费通常包含在向承租人收取的维护费中。

总体而言，墨西哥的房屋租赁法律与中国的《民法典》租赁合同的规定在许多方面类似，但与中国全国统一的法律不同，租赁前尤其需要注意各州《民法典》对当地房屋租赁的特别规定。

墨西哥的租赁法律相对灵活，商业租赁合同具有较大的自由度，由于各州的具体规定有所不同，加上一定的语言障碍，承租方在签署合同前应务必对承租房屋进行充分的调查，切忌轻信中介机构的一面之词或口头保证，建议在重要的租赁前聘请独立律师出具调查报告，全面了解合同的各项约定和适用的法律条款，通过细致的法律审查和条款的释明，可以减少潜在的法律风险，实现在墨业务行稳致远。