住房一直是国人心中的头等大事，面对人口的大规模流动，租房成为许多人甚至是许多家庭的选择，而资金不足、社会经验不足的年轻人又是其中的主力军，2020年9月7日，社科院发布《房地产蓝皮书》，其中指出，90后及工作年限3年以下人群为租房的主力人群，年龄在21-30岁的占比最高，达到61.3%。

为了解决如此规模的租房需求，“长租公寓”应运而生。与传统的房屋租赁模式相比，长租公寓具有“房源多”、“类型齐全”、“价格标准化”等优点，并且可以依靠融资扩大规模，而其也确实依托优势迅速占领市场，成为许多地区租房的首选项、必选项甚至是唯一选项。但回首看去，频频爆雷的长租公寓需要出租人和次承租以审慎的态度看待，首要的，就是要以《合同法》为基础，了解如何避免自身与长租公寓公司签订合同后可能出现的法律风险，以及当风险出现后的解决手段。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产企业作为出租人，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二出租人”。由于集中式长租公寓的主要经营者是传统的房地产企业，在土地使用权、房屋所有权上不会出现严重的瑕疵，因此本文主要讨论分散式长租公寓可能出现的法律风险及规避手段等问题。
 

一、长租公寓爆雷的原因

1. 表面—高收低租导致入不敷出

长租公寓的正常经营模式为通过较低的价格租赁房屋所有权人的房屋使用权后再通过较高的价格将使用权进行转租，从中赚取价差。但爆雷的长租公寓公司却反其道而行之，以高于市场的价格承租房屋后降低20%~30%的价格转租给次承租人。因此每套房屋的转租实际上都扩大了公司的亏损，此种经营模式如果不增加前期投资并且在占领市场后进行调整，是永远无法扭亏为盈的，而这也是相关公司无法继续经营的直接原因。

2. 实质—期限错配导致公司掌握巨大资金却不被监管

但追本溯源，爆雷的长租公寓公司从成立之初即不以赚取价差为经营目标，其经营模式要求次承租人一次性支付半年甚至一年的租金，而支付房屋所有权人租金时却通过按月支付等模式以期获得短暂的期限错配带来的巨大资金，而如此庞大的资金没有监管手段，是继续扩大规模、投资其他产业或者支付出租人租金，甚至可能由于个人的贪欲而被侵占、窃取。这才是相关公司“跑路”、“破产”、“爆雷”的本质所在。
 

二、所有权人与次承租人的首次见面，受托还是转租？

爆雷的长租公寓公司在签订合同时如出一辙，一般由其向房屋所有权人提供格式合同，要求所有权人签订《资产委托管理服务合同》《授权委托书》为主的形式上类似于委托行为的书面文件。上述文件签订后，长租公寓公司通过出具房屋所有权人提供的《授权委托书》《房屋所有权证》（一般以系统内图片形式出现）等书面文件证明其具有与实际使用人签订租赁合同的权利，并且在实际使用人询问、看房甚至签订合同时均声称自己为“中介”用以迷惑实际使用人，将转租行为“包装”成受托行为。

但仔细研读各爆雷公司的相对人提供的格式合同，笔者认为该合同符合租赁合同的各项要素而不符合委托合同的要素，因此长租公寓公司的行为属于“转租”而不是“受托代理”。

根据《合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”而根据《合同法》第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”

通过法律条文可以看出，委托合同和转租合同具有以下2点不同：1.合同目的的实现方式不同，委托人和受托人签订委托合同的目的是为了委托事项的完成即“主合同”的内容得以实现；而租赁合同和转租合同的效力相互独立，租赁合同签订后已经要求承租人向出租人支付合同价款，而无论承租人是转租或是自用。2.合同约束的主体不同。根据合同相对性原则，委托法律行为中“主合同”以委托人和相对人作为合同主体，合同内容约束委托人和相对人，受托人不享有权利亦不负有义务；而转租法律行为中租赁合同约束出租人和承租人，转租合同约束承租人（即转租人）与次承租人，出租人与次承租人之间没有《合同法》意义的法律关系。

而爆雷的长租公寓公司与房屋所有权人签订的合同内容中，公司负有在合同期限内向房屋所有权人支付租金的义务，并且享有以自身名义与他人签订租赁合同、装修房屋、甚至是要求房屋所有权人承担违约责任的权利；而在与房屋的实际使用人签订的合同中，公司亦承担了作为转租人享有和承担的权利、义务，例如公司有权要求实际使用人向其支付租金、违约损失甚至是解除其所谓“受托代理”的法律关系的权利。因此，笔者认为，长租公寓公司的行为在法律上应当认定为“转租”，而在法律实践中，各地法院的判决亦对此予以认定。

三、长租公寓爆雷后产生的法律问题

1. 出租人解除合同的法律后果。

在长租公寓公司作为承租人延迟或者不再支付租金后，出租人会依据租赁合同中的相关条款解除合同，根据合同相对性原则，原租赁合同的解除不当然使转租合同丧失其效力。但是，当原租赁合同因承租人的违约而解除时，承租人即已丧失了租赁权，次承租人不得对出租人主张租赁权之存续，转租合同在客观上成为了不能履行的合同。此时，转租合同可因次承租人或承租人的请求而解除，由造成合同无法履行的过错方承担相应的违约责任。

出租人之于次承租人的权利。首先，如果出租人同时为物权权利人，则其可基于物上请求权要求次承租人返还租赁物。其次，出租人可基于债权请求权向次承租人主张权利，且承租人与次承租人就租赁物的返还等为连带债务人。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第三十一条规定：“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。”

由此可以看出，在出租人与长租公寓公司的租赁合同解除后，次承租人（租客）想以其与公司的转租合同有效作为继续居住的理由，是不能被法律所支持的，如果不能配合出租人搬出承租房屋，甚至可能面临赔偿责任。

2. 出租人—空房成本but装修获利

出租人在长租公寓爆雷时处于比较主动的地位。在解除与公司的租赁合同后出租人有权在给予一定期限后要求次承租搬出，收回房屋，因此房屋的主要损失是重新寻找次承租时产生的空房成本；但长租公寓公司在转租前一般会将房屋重新装修装饰，公司经营出现问题后亦没有精力和成本向出租人要求补偿装饰装修，此时出租人的损失是较小的。

3. 次承租人—搬迁成本和已付租金，甚至背上租金贷

次承租人在面对上述情形时就会非常被动。面对出租人搬出承租房屋的要求，要付出时间和精力以及一定的金钱损失。并且很多次承租人为了降低月租金会一次性支付半年以上的租金，甚至由于公司的诱导签订租金贷、租金分期等金融服务合同，这时就会出现已经搬出承租房屋，但仍然要为上一份租赁合同承担租金的荒谬情形，资金压力巨大。

四、如何维护自身合法权益

1. 签约时注意合同实质而非形式

笔者接触的诸多案例中，许多次承租人对合同性质是有错误认识的，以合同名称和形式上的委托书认为其签订的为《委托合同》，但在实践中认定合同性质是以实质而非形式上的要件，合同记载的法律关系的权利义务主体、内容是更为清晰的认识合同实质的途径，切忌通过抬头、其他法律文件认识合同关系。在认为合同实质与形式不一致时及时与有关人员联系，保留相应的联系内容。

2. 风险发生后及时寻求解决途径

降低损失具有多种途径。首先，出租人和次承租人可以第一时间报警，许多公司的行为已经构成违约，甚至可能触犯合同诈骗罪等刑事犯罪，此时向公安机关报案是非常明智的选择；其次，出租人和次承租可以联系彼此，约定损失承担的比例和内容，以免产生更大的损失；最后，出租人和次承租人可以各自通过民事诉讼要求公司承担相应的违约责任和损失赔偿。

3. 受害人联合积极寻求法律服务

无论是在签订前的合同审查，还是在发生风险后寻求刑事、民事上的损失弥补，其本身是需要专业化的法律服务，并且由于公司的“爆雷”、“跑路”发生于瞬息之间，维护权利不仅仅需要途径，也需要在短时间内完成相应的流程，亦更需要在操作中寻求专业化的服务。

总结

约束“长租公寓”市场的乱象，需要市场发展这只“看不见的手”和政府监管这只“看得见的手”形成合力。2020年8月17日，杭州市住房保障和房产管理局官网发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，明确规定，自8月31日起，房屋租赁公司将向特别存款账户管理部门支付相关租赁资金，此举措即作为政府监管调节的具体体现。而面对新形势下如何保护“住房安全”，需要合同的每一方当事人在签订时树立符合法律逻辑的思维，亦需要在生活中知晓法律的重要性。