通过上述列表可以看出，三级法院对于本案的处理均有自己关注重点和角度，最终的裁判结果也是大相径庭，尤其是再审法院关于合同效力的认定直接推翻了原一、二审法院的既定结论。对比一审与再审的裁判结果，给付金额相差800余万元，这对当事人的权益影响可谓巨大。探究这些差异产生的原因及逻辑路径，当是我们进行分析评述的前提。

（一）一审法院的裁判思路

1、一审法院认为，晶品酒店与物资供应站签订《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同效力予以确认。双方均同意解除《租赁合同》，且租赁建筑物已经毁损，合同目的无法实现，故对饶国礼提出的解除合同请求予以支持。

2、关于案涉建筑物倒塌的责任承担。一审法院考虑到以下因素：（1）饶国礼在签订合同时明知案涉房屋系危房；（2）饶国礼并未按合同约定的程序事先将加固方案报请物资供应站审查认可，而涉案房屋又是在加固过程中倒塌；（3）一般情况下，危房在通过科学、合理的加固措施后依然可以达到安全使用条件。故，认定案涉建筑物的倒塌系饶国礼未履行妥善保管租赁物的义务所致，其应承担赔偿责任。

3、关于饶国礼主张的220万元保证金。其中20万元系履约保证金，合同中有明确约定如因晶品酒店的过错，造成物资供应站重大经济损失的，物资供应站有权没收履约保证金并终止合同，故对于饶国礼的该部分请求不予支持。另外200万元系投标保证金，现投标已结束，物资供应站有义务返还。

4、关于物资供应站的各项损失。（1）经司法鉴定，案涉建筑物在倒塌时的市场价值为276.4万元，予以认定。（2）案涉建筑物的毁损给其他部分的承租人、附近居民生活带来危险和损失，故为排除危险、补偿他人等产生的费用884434.89元也应由饶国礼赔偿。（3）物资供应站所主张的20740726.39元租金损失，属于可得利益损失，应综合各方因素考虑和衡量。建筑物毁损虽然导致物资供应站未来预期租金受损，但房屋毁损后，物资供应站可以在合理期限内重建建筑物后再出租，根据一般建筑物修建流程酌情认定3年的重建时间，饶国礼应赔偿3年的租金损失计4394880元。

（二）二审法院的裁判思路

1、案涉房屋早在2007年就已被江西省建设业安全生产监督管理站鉴定为D级危房，并被建议拆除，且在出租前也未进行过维修、加固，依据《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定不得出租。同时，按照《合同法》第233条（现为《民法典》第731条）“租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以解除合同”之规定，饶国礼可以随时解除合同。因案涉房屋在双方约定的计租时间2012年4月1日之前倒塌灭失，故《租赁合同》并未实际履行。

2、关于案涉房屋倒塌原因。因案涉房屋在2007年就被鉴定为危房，出租前未经过修缮、加固，年久失修，房屋倒塌有其自身原因。但房屋倒塌发生于永祥公司修缮、加固过程中，不能排除加固过程中外力的因素导致房屋倒塌，而且本案中并无证据证明饶国礼按《租赁合同》约定事先将维修、加固方案递交物资供应站认可，故对案涉房屋的倒塌，物资供应站、饶国礼均有过错。

3、关于物资供应站是否应退还20万元履约保证金，并赔偿饶国礼281万元经济损失。因《租赁合同》尚未实际履行，且房屋毁损也非饶国礼单方原因所致，故物资供应站没收20万元履约保证金无事实依据。因《租赁合同》签订前，饶国礼对房屋现状及瑕疵已充分了解，也特别承诺对房屋进行加固及承担全部费用，故饶国礼的281万元经济损失即使真实发生，也应由其自行承担。

4、关于饶国礼是否应赔偿物资供应站经济损失8043314.89元。对于其中4394880元的租金损失，因案涉房屋系D级危房，依照相关规定不能出租，即使承租人知情也可随时解除，且租赁合同尚未实际履行，故其租金损失于法无据，于理不合。关于案涉房屋毁损价值2764000元及物资供应站为排除危险、补偿他人所产生的费用884434.89元，该两项损失系物资供应站所遭受的直接经济损失，因对案涉房屋的倒塌双方均有过错，故饶国礼应向物资供应站赔偿上述两项损失的50%，即1824217.45元。

（三）再审法院的裁判思路

1、根据江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具《房屋安全鉴定意见》，案涉房屋存在以下安全隐患：一是主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患；二是该房屋未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》国家标准，遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大案例事故。鉴定结果和建设是，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。据此，案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。本案中的双方当事人，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的行为，故依法认定《租赁合同》无效。

2、《租赁合同》无效的责任认定及法律后果承担。

首先，物资供应站与饶国礼对案涉《租赁合同》无效均有过错，均应当承担责任。物资供应站作为房屋的出租方，明知该房屋是存在严重结构隐患及应尽快拆除的危房，却未按鉴定意见书要求和建议及时拆除该房屋，而是忽视公共安全将危房出租用于经营商务酒店，故对合同无效具有主要过错。饶国礼作为承租人有义务对租赁房屋的状况进行审查，特别是在已知房屋是危房的情形下，更有义务对该房屋是否应立即拆除及能否继续使用等情况进行核查，现其未尽到合理注意义务而签订《租赁合同》，并欲将租赁房屋用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，其对合同无效亦有过错，应承担相应责任。

其次，案涉房屋已被确定为具有重大安全隐患应及时拆除的D级危房，依法该房屋不应进入交易市场，即该房屋不再具有交易价值和使用价值，故物资供应站主张的租金损失和折价补偿缺乏相应事实基础。关于房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用，因物资供应站对案涉《租赁合同》的无效承担主要责任，上述费用应由其自行承担。

再次，关于饶国礼主张的损失赔偿的问题。在涉案房屋倒塌后，饶国礼主张其发生了一定损失符合常理，但其对《租赁合同》无效亦有过错，故对该部分损失亦由饶国礼自行承担。关于220万元保证金，因租赁合同无效，故依法应当予以退还。

1、对三级法院裁判思路的评析。

通过上述三级法院的分析过程可以看出他们核心考查因素的细微差异：一审法院更多地关注双方当事人的合同约定，认为只要是事先明知且自愿签订，理应按约履行，是为商业契约严守的裁判思路，故其认定房屋倒塌完全归咎于饶国礼，并由其赔偿物资供应站包括房屋毁损、补偿他人费用及预期租金在内的全部损失，裁判结论有失偏颇且难以逻辑自洽，比如房屋毁损与预期租金这两项损失内容似有部分重合。二审法院则更多地考虑客观生活常理及公平因素，因房屋已毁损无法进行倒塌的原因鉴定，故依据生活常理判断双方均负有过错，同时对一审法院认定的物资供应站的租金损失予以纠正，平衡了当事双方的利益，在逻辑论述上也更清晰恰当。但他们首先都认同了《租赁合同》的效力，这与再审法院的认定截然相反，笔者认为之所以产生这种较大的差异，主要在于思维认知的差异。一、二审法院基于常理推定认为“一般情况下，危房在通过科学、合理的加固措施后依然可以达到安全使用条件”，这也是当事双方的真实履约心态，而再审法院则是站在更高的社会公共利益的视角，认为这种为追求商业利益而忽视公共安全风险的行为不应被鼓励，故直接否决其合同效力。

2、是否所有的“危房”租赁合同都无效？

为了回答这个问题，我们先明析何为危房？根据《城市危险房屋管理规定》第2条规定，危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。另，《危险房屋鉴定标准》（2016）第6.1条规定，对房屋危险鉴定按下列等级划分：A级：无危险构件，房屋结构能满足安全使用要求；B级：个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求；C级：部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房；D级：承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。同时，第7.0.5条规定，对于评定为局部危房或整幢危房的房屋，可按下列方式进行处理：（1）观察使用：适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。（2）处理使用：适用于采取适当安全技术措施后，可解除危险的房屋。（3）停止使用：适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。（4）整体拆除：适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。

据此可知，在法律上危房也区分为不同的危险等级，然后针对性地采用不同的处理方法，并不是所有的危房都不具备使用价值。前述案例中，最高院是在“案涉房屋被鉴定为D级危房、已被建议尽快拆除、但却作为人员聚集性场所去使用”这种特殊情形下才直接否定租赁合同效力，故不能随意扩大解释推定所有的危房租赁合同都无效。基于契约严守原则及不轻易否决合同效力的司法常识，笔者认为其他情形下签订的危房租赁合同理应合法有效。例如，北京高院在佳弘颐方投资公司等与北京市设备安装工程公司房屋租赁合同纠纷案[(2022)京民终592号]也持有同样的观点。

3、通过上述案例可知，人民法院通常认为对于房屋安全性的审查当事人双方均负有一定的法律义务，切不可简单认为合同中有 “对房屋状况已充分了解”等表述就能排除所有的法律风险。尤其是对超出设计使用年限、外立面或承重墙柱存在一定损坏的危险性房屋，理应先委托有权鉴定部门进行《房屋安全性鉴定》，并根据鉴定结论及时予以修复、加固或是拆除。如果当事人双方对危房的情况系明知，更应细致小心地签约及委托有资质的专业公司进行设计、施工等，以保障改造过程中的房屋及人员安全。切不可随意装修、改造或将危险房屋用于人员聚集性场所使用。否则，后续将会产生较大的经济损失风险及行政处罚风险，甚至是重大安全事故的刑事责任风险。

结语：当前房地产市场已从增量时代转入存量时代，对现存房屋、旧建筑、甚至危险房屋的充分开发利用已成为各界关注的重点，今后涉及危房的识别与鉴定、对外出租经营、装修改造，甚至拆除重建等事项也必将产生大量的纷争。是故，认真研读本案例及探讨“危房”租赁合同的法律效力在当前仍具有较高的实践指导意义。以上内容仅代表笔者个人观点，如有不当处，请方家指正。