近日，兰迪成功代理委托人（承租人、原告，租赁房屋3-5楼）处理了一起提级审理的房屋租赁合同纠纷案，上海市第一中级人民法院（下称“一中院”）判决支持了委托人的核心诉讼请求，并驳回了出租人（被告）的全部反诉请求。各方均未上诉，判决业已生效。

委托人租下房屋进场装修不久后，第三人（租赁房屋1-2楼）提出1-2楼均系其租赁面积，1楼大厅通往电梯通道、电梯前厅及电梯系其独占使用，阻拦委托人通过及运送建筑装潢材料上至3-5楼。出租人（房屋1-5楼产权人）不否认1-2楼全部面积出租给了第三人，但认为之前可顺利通行至3-5楼，现纠纷属于委托人装修擦碰第三人墙体、电梯内装所引起的邻里矛盾，其可居中调解，但无义务解决，还称委托人可以使用消防楼梯替代通行。委托人多次催促解决通行问题未果，遂发函通知出租人解除房屋租赁合同。嗣后，兰迪代理委托人起诉至上海市浦东新区人民法院（下称“浦东法院”），要求确认租赁合同已解除，出租人退还租金、保证金、赔偿损失等，出租人则反诉要求委托人赔偿房屋恢复原状损失和支付违约金等合计数百万元。

浦东法院认为，“本案系第三人原因导致租赁合同无法履行的案例，与原告相邻的第三人影响合同履行的情形是否属于出租人的适租义务范畴。原告基于相邻关系和租赁合同行使不同权利的边界如何，原告在何种情形下得以直接解决租赁合同等问题，尚未由上级法院统一裁判口径，不适宜由基层法院管辖”，故报请上级法院提级管辖。一中院认为，“适租义务是出租人所负的重要合同义务。如果房屋租赁合同因第三人原因造成租赁环境的变化等问题，判断由此产生的特定情形是否属于出租人适租义务的范围，成为案件审理的重要问题。本案属于具有普遍法律适用指导意义的案件”，决定提级审理。

兰迪代理律师提出，保障并维持租赁房屋适租是出租人的义务。租赁合同签订之前，出租人多次带委托人的人员（并介绍日后）由1楼侧门通道进入，经由1楼电梯前厅进入电梯上达3-5楼，出租人以明示及其行为表示，租赁合同的面积和价款中已包括1楼通道的使用权。退一步而言，即便出租人罔顾前述事实，认为通道事宜属于约定不明，则根据《民法典》第511条之规定，出租方、履行适租义务的一方，其应按照有利于合同目的实现的方式履行，并负担费用解决通道问题。

现第三人已提出1-2楼为其租赁，属于其专用的权利主张。出租人以局外人自居，未能积极作为，非但未能解决通道问题，相反明确表示并非其义务，无需履行。出租人的行为显然属于严重的违约行为，并已造成委托人的租赁合同目的无法实现，以及巨大的经济损失。

一中院经过多次开庭、谈话，并充分听取了各方诉辩意见后，支持解除合同，并作出上述判决。

本案件由兰迪高级合伙人朱剑律师、执业律师范知瀛律师承办。