近年来，不少国内大型纺织企业出海埃及投资设厂，如江苏恒田、湖州彩蝶、雷楚纺织、厦门延江等。江苏恒田，一家专业从事纬编针织面料的研发、织造、染整和成衣生产的企业。2019年底，恒田与埃及棉纺工业控股公司签署第一期合作协议，自协议签署之日起，埃及棉纺工业控股公司位于Bilbes（比勒拜斯）的3.5万平方米土地和厂房即提供给恒田使用，作为恒田开设埃及服装基地的首期厂房。湖州彩蝶，一家专注于涤纶面料、无缝成衣和涤纶长丝的研发、生产和销售及染整受托加工业务的上市公司。2020年下半年，彩蝶在苏伊士湾西北经济区投资建厂，从事高档功能性绿色环保纺织面料的生产和染整受托加工业务。

雷楚纺织，一家原料涤丝加弹、整经，织造胚布，印花、染色一体的企业，2018年入驻泰达合作区，一期项目于2018年开始建设，2019年正式投产，占地6万余平方米，厂房5万平方左右。厦门延江，一家主要生产一次性口罩、卫生巾、婴幼儿尿裤所使用的PE打孔膜及非织造布材料的上市企业，2017年，于泰达合作区投资设厂，总用地面积为13万平方米。

上述出海项目的经营范围基本涵盖了完整的产业链，项目占地面积从3.5万平方米到13万平方米不等，且由于用地规模较大，上述企业主要采用租赁土地的方式（根据公开信息，该等企业暂未公开披露土地获取及使用方式，我们基于其所在区位为经济特区推测得出，详情参考下文“不同区域关于土地购买和租赁的规定”）。除了江苏恒田通过与当地国有纺织企业签署合同的方式获得土地和厂房之外，上述企业均在特殊的经济区投资设厂，根据该区法定程序购买或使用土地。

外资企业允许在埃及购买土地，但在地理位置和土地类型上有所限制。

（1）地理位置

根据2007年350号总理令，无论股东或合伙人是何国籍，外国企业可以购买土地和房产用于商业运营，但战略地区除外（即埃及东、西、南部边境、红海和地中海的岛屿以及苏伊士运河沿线）。外国公司不得购买西奈半岛的土地和财产，但在满足一定条件后，可获得不超过50年的使用权。

（2）土地类型

a. 农业用地：根据1963年第15号法规定，任何外国人，无论是自然人还是法人，均不得拥有农业用地。基于此，外资企业无权购买农业用地。

b. 沙漠土地：关于该类型土地的持有，埃及对于公司的股份结构有所要求。1981年第143号法规定，若外国人与埃及公民成立合伙或股份公司（埃及公民所占股份不得低于51%），所成立的合伙公司可拥有约4.2万平方米的沙漠土地（指城市边界两公里之外的土地），股份公司可拥有21万平方米的沙漠土地。若公司清算破产，公司拥有的沙漠土地应转归埃方人员所有。

此外，位于沙姆沙伊赫、达哈卜等城市以及南西奈省亚喀巴湾（发展旅游业的区域）的沙漠土地的所有权，仅限埃及人享有，但其所有权人在获得内政部、国防部和情报总局的批准后，可以将土地和财产转让给外国人，期限最长为75年。

不同区域对于土地的所有权和使用权有不同的规定，下面将针对三类型区域关于获得土地的手续进行梳理。

（1）工业区

工业区隶属于工业发展局（IDA）管辖，投资者可向政府购买土地，并永久拥有土地。获得土地的具体流程如下：

a. 投资者提出购地意向，管委会或开发商介绍土地位置、现状及价格，洽谈购地条件；

b. 投资者向管委会或开发商交付价款的20%作为首付，签署土地合同；

c. 投资者交纳土地合同审查费，合同送当地政府部门审批；

d. 合同批准后，投资者交纳土地移交费用，进行土地初步移交，土地测量部门现场测定，计算实际面积，填入移交纪要，三方共同签字；

e. 初步移交两年内、项目工程建设前，报当地政府审批项目工程。

（2）投资区与自由区

投资区和自由区隶属于埃及投资与自由区管理总局（GAFI，简称“总局”）管辖，根据《投资法》规定，投资与自由区管理总局有义务向投资项目划拨必要的不动产，划拨的方式包括出售、出租、融资租赁和使用权许可，需要注意的是，自由区的土地仅供租赁。

一般情况下，企业获得土地有三种途径：

a. 投资者主动申请：投资者向总局、分支机构或办事处提交用地申请，申请应说明用地目的、面积、有意设立投资项目的地点；

b. 总局向投资者发出申请：总局与有关管理部门协调后，向投资者发出邀请，采用类似会议的方式，公布存在的投资机会；

c. 网络发布：依据适当的宣传媒介（如GAFI电子网站）发布公告进行划拨。公告应包括不动产面积、位置、划拨方式、标识、价格以及其他应提供给投资者的必要条件、提交申请或其他实现公告目标愿望的最后期限。

为了激励一些战略性产业的发展，《投资法》还规定了“一次性审批”，总局负责协调与公司经营活动有关的各个部门，协调一致后，将公司申请提交内阁，内阁通过后，一次性准许公司设立、运营和管理投资项目。其中包括发放建筑许可、划拨必要的不动产等。以下公司具备提起“一次性审批”资格：

a. 旨在参与国家发展的战略性项目或以私营与国家、国营企业、公共事业企业合营的方式；

b. 从事公共设施建设、地下基础设施建设、新能源、再生能源、公路、交通、港口建设的公司。

根据上述，大部分的纺织企业恐怕无法提起“一次性审批”的申请，但实际申请中，大型的或含高新技术的纺织项目也可能会被认定符合国家发展战略，而准许一次性审批。

（3）经济特区

苏伊士运河经济特区隶属于苏伊士运河经济区管理局（SCZone）管辖，投资者在该区只能租赁土地，最长50年，可续期。经济特区内获得土地并不复杂，主要是向苏伊士运河经济区管理局（SCZone）提出申请，说明土地用途，等待批准即可。据当地律所介绍，经济特区的地价有相当的竞争力。

根据我国商务部发布的《投资指南》，目前土地价格较为明朗的是工业区和经济特区。

在工业区，根据地理位置、交通条件和基础设施完备情况，土地的购买价格为14至20美元/平方米，厂房为20至40美元/平方米，在购买后的五年内须开工建设。

在经济特区，泰达合作区起步区1.34平方公里已开发完成，所有土地已售出。园区扩展区面积为6平方公里，土地使用权为45年，目前园区内不同类型的土地价格参考如下，工业用地为50美元/平方米，物流用地65美元/平方米，商业用地100美元/平方米。

结合地理区位、土地价格和年限以及不同类型纺织企业的特点，我们建议如下：

（1）若投资项目为大型且长期的项目，厂房及其配套设施占地面积大，建议直接在工业区购买土地，拥有所有权。虽然目前大部分的埃及工业区不如经济特区成熟，但埃及政府对其政策扶持力度也在不断增加，基础设施不断完善，加之其颇有竞争力的土地价格，纺织企业可以考虑在工业区落地，如宁夏曼凯于2017年在萨达特市工业区购置了301万平方米的工业用地。

（2）因经济特区的用地价格比工业区高，且只能拥有45年的使用权，土地成本也比工业区要高，但基于经济特区的基础设施较为完善，且有产业协同效应，地理位置相对优越，靠近人口密集区，适合处于下游的纺织企业，如成衣制作、零售和产品进出口等。

最后，根据《投资法》，企业通过各项流程购买土地或租赁土地后，还应当注意以下义务：

（1）切实履行进度表：当有关部门履行了对投资者的全部义务后，投资者应严守其提交的、并经有关部门核准的投资项目实施进度表。

（2）保证土地的用途使用：若投资者想要进行变更投资目的、扩大投资范围、增加项目规模以及其他变更，必须满足以下条件：

a. 项目投产或正式经营满一年；

b. 得到资产托管部门的书面批准；

c. 若获得不动产时的价格与提交变更时的不动产市场价格不同，投资者应当补缴不低于 50%的差价。

（3）按时缴费：在合同规定的期限内缴纳土地的分期付款或土地使用权费，若经提醒仍不缴纳，则被视为重大违约，管理当局将有权收回土地。